Ohne Rat wird’s teuer, informieren Sie sich bevor Sie bauen, bevor Sie planen, bevor Sie Bauverträge abschließen, hier können Sie sich sehr viel Geld, Leid und Schmerz ersparen.

Die Planungsphase

Sie möchten bauen, Sie möchten renovieren und machen sich so Ihre Gedanken, wie Ihr Wunschhaus oder Ihre zukünftig renovierte Wohnung aussehen soll. Sind Sie nicht handwerklich so geschickt, dass Sie alles in Eigenleistung oder mit Freunden erledigen können, dann stellen sich zwangsläufig die Fragen, welche Handwerker sollen beauftragt werden. „Ziehe ich einen Architekten hinzu? Lasse ich mich eingangs beraten, zum Beispiel durch einen Architekten? Wie gehe ich an die Sache eigentlich ran?“

Der Bauträger/ Generalunternehmer

Oftmals kommt der Gedanke, dass es doch sehr sinnvoll sein kann, die gesamte Werkleistung einem Unternehmer in die Hand zu geben. Der macht alles für Sie. Der organisiert alle Gewerke. Der stimmt alles ab; nur mit dem haben Sie zu tun! Wo ist da Ihr Risiko?

Einem Bauherrn hatte ich einmal gesagt, das hört sich so an, wie im Fußball, der Torwart schlägt den Ball nach vorne, dort hilft Gerd Müller und der liebe Gott.

Ich habe da so meine Bedenken, einem Handwerker alles in die Hand zu geben. Wie oft geht das schief. Der Generalunternehmer muss, um wirtschaftlich sinnvoll zu arbeiten, seine Subunternehmer, also die Handwerker, die er selbst beauftragt, wenn er nicht alles selber machen kann, in den Preisen drücken, damit er selbst an diesem Gewerk noch etwas verdient. Selbst wenn der Generalunternehmer einen Architekten stellt, dann arbeitet doch der Architekt für den Bauunternehmer, doch nicht für Sie.

Meistens bekommen Sie gar nicht mit, ob der Architekt oder Bauleiter, oder wen auch immer der Generalunternehmer einsetzt, das gilt auch für den Bauträger, überhaupt etwas plant, ordnungsgemäß plant bzw. ordnungsgemäß ausschreibt. Was machen Sie, wenn der Generalunternehmer oder Bauträger in den Konkurs geht? Ansprüche gegen seine Subunternehmer haben Sie in der Regel nicht. Mit denen haben Sie keine Verträge. Selbst wenn Sie sich Ansprüche gegen diese Unternehmer abtreten lassen, dann können die Subunternehmer sich weigern, Mangelbeseitigungsarbeiten durchzuführen, oder die Leistungen zu Ende zu bringen, weil sie vielleicht bei anderen Bauvorhaben noch irgendeinen Geldbetrag von diesem Generalunternehmer zu bekommen haben. Die berufen sich dann auf ein Leistungsverweigerungsrecht: höre und staune!

Ein weiteres Problem kommt hinzu, dass oftmals die Generalunternehmer bzw. Bauträger in einem Leistungsverzeichnis nicht alles schildern, was notwendig wird, um ein wirklich funktionelles Werk, was sie eigentlich schulden, abzuliefern. Dann kommen immer irgendwelche Nachträge. Plötzlich werden Bemusterungen teurer. Sie nehmen vielleicht einzelne Leistungen heraus, dann werden Ihnen Kleinstbeträge vergütet. Oftmals schließen Bauherren Verträge mit derartigen Unternehmen und haben nicht genau beschrieben, was sie eigentlich bemustert haben. Da habe ich schon gehört: „Ich war doch bei dem Bauträger, in einem Musterhaus, ich habe mir alles angesehen, die Türen sahen schön aus, das Bad super, und jetzt wird mir etwas ganz anderes eingebaut. Die Leistungen aus dem Leistungstext habe ich als vollständig – schlüsselfertig – verstanden. Ich wollte doch die Badewanne nur vergrößert, und jetzt will der 2.000 EUR mehr?“

So ist das. Verträge müssen gehalten werden. Dann muss aber von Ihnen darauf geachtet werden, dass alles in den Verträgen steht bevor Sie diesen unterschreiben. Das heißt: Die Bemusterung und die Einzelfestlegung aller Details muss vorher feststehen. Wenn Sie nachträglich etwas ändern, wird es richtig teuer. Wenn Sie sich schon entschließen mit so einem Generalunternehmer abzuschließen, was denkbar sinnvoll sein kann (in gewissem Umfang), dann legen Sie jedes Detail vorher fest, sonst erleiden Sie Schiffbruch und es wird teurer. Das ist sicher. Schlüsselfertig bedeutet nicht, dass automatisch und ohne Wenn und Aber alles vom Unternehmer geschuldet wird, was Sie sich vorstellen.

Planung mit dem Architekten

Wenn Sie sich nicht für den Generalunternehmer entscheiden wollen, dann kann es durchaus Sinn machen, mit einem Architekten zu planen. Viele Fälle hatte ich schon auf dem Tisch, sei es durch den Architekten oder sei es durch den Bauherrn, dass der Bauherr zum Architekten geht und sich einiges vorplanen lässt. Er lässt sich einen Entwurf nach dem anderen zeichnen, fünf oder sechs Besprechungstermine gab es, Planungsänderungen und plötzlich ist man der Auffassung, mit dem Planer kann ich nicht und geht zu einem anderen Architekten. Gesagt, getan. Drei Wochen später kommt die Rechnung. Der Bauherr ist erstaunt: „Wieso, ich habe den doch gar nicht beauftragt?!“ – Oder doch?

Das geht dem Architekten genauso. Der plant und plant und bekommt kein Geld. Abreden gibt es keine – wie immer. Dann streiten sich die Parteien. Hat nun der Architekt einen Anspruch, ist er beauftragt worden, lässt sich das nachweisen, sind Leistungen verwertet worden, liegt nur eine sogenannte Akquiseleistung vor, also eine Leistung des Architekten, der durch seine Leistung den Auftraggeber dazu bewegen möchte, ihm letztendlich einen Auftrag zu erteilen? Es lässt sich trefflich streiten. Hier gibt es die unterschiedlichsten Gerichtsurteile. Stellt sich heraus, dass ein Vertrag abgeschlossen wurde, dann wird es eben teuer.

Mein Rat: Wenn Sie einen Architekten beauftragen, Sie planerisch zu beraten, das nennt man in der Fachsprache die Planungsphase 1, dann machen Sie doch mit ihm einen Honorarvertrag. Warum soll die Leistung des Architekten nicht bezahlt werden? Das macht doch mehr Sinn. Oder vereinbaren Sie tatsächlich mit ihm, das ist Akquise, „Sie zeichnen bitte sieben Entwürfe und zwar kostenlos, und dann entscheide ich mich, ob ich Sie nehme, oder ich entscheide mich erst dann, und dann will ich Sie auch nur beauftragen, wenn ich die Finanzierung überhaupt bekomme.“ Stellen Sie also den Architektenvertrag unter eine Bedingung. Das geht. So vereinbaren Sie klar, dass nur unter gewissen konkreten Umständen, zum Beispiel Bebaubarkeit, Finanzierung bzw. dass überhaupt der Kaufvertrag und das Grundstück zustande kommt, eine Architektenleistung entweder zu einem gewissen Honorar oder als Akquise für den Nullsatz an Euro in Anspruch genommen wird. Machen Sie das bitte schriftlich. Wenn Sie nämlich vier, fünf Architekten anfragen, und das gleiche Spiel spielen, und die Gerichte sagen, dass hier ein Vertrag zustande gekommen ist, dann sind Sie so viel Geld los, bevor Sie das Grundstück gekauft haben und die Finanzierung steht, dann können Sie Ihre Bank anrufen und fragen, ob es ein wenig mehr sein darf, was Sie zu finanzieren haben. Denn fünf Architekten bekommen dann von Ihnen plötzlich Honorar. Das ist nicht lustig!

Angebotsprüfung

Der Bauherr sitzt vor mir, legt mir unterschiedliche Angebote vor und beschwert sich massiv darüber, dass der Werklohn deutlich teurer geworden ist als ursprünglich in diesem Angebot ausgewiesen. Darüber hinaus habe er die Angebote doch geprüft, die Firma A hatte zum Beispiel 15.000 EUR für diese Werkleistung verlangt, die Firma B 25.000 EUR. Er habe sich daraufhin für A entschlossen und der verlangt nun, nachdem er fertig ist, plötzlich 30.000 EUR. Das geht doch nicht, oder?

Allein schon in der Angebotsprüfung werden, wenn nicht ein Architekt eingeschaltet ist, oft so massive Fehler gemacht, die Sie später nicht mehr korrigieren können. Unkenntnis herrscht oft über die verschiedenen Vertragstypen.

a.) Der Einheitspreisvertrag

Was ist denn das? Im Einheitspreisvertrag ist es so, dass der Werkunternehmer eine Leistung anbietet, indem er – sei dies vor Ort – Massen einschätzt (sog. Vordersätze). Er beschreibt sodann die konkrete Leistungsposition, setzt dahinter den sogenannten Einheitspreis, und ermittelt so für diese Position den Gesamtpreis. Abgerechnet wird aber später nach Aufmaß, d.h. nach tatsächlich erbrachter Leistung!

Hierzu ein Beispiel: Stellen Sie sich vor, Sie wollen Wände abbrechen lassen. Der Unternehmer gibt sein Angebot herein wie folgt: 48 m² Wandabbruch à 45 EUR/m². Dies ergibt nach Adam Riese 2.160 EUR. So ein Vertrag hat natürlich verschiedenste Leistungspositionen, die sich fortsetzen. Der eine Anbieter (wenn Sie mehrere Angebote einholen) hat eine Position für die Entsorgung des Materials ausgewiesen, der andere nicht, wie auch immer. Wenn Sie keinen einheitlichen Leistungstext haben, können Sie grundsätzlich überhaupt keine Angebote vergleichen. Abgerechnet wird aber später nach der richtigen Masse! Ergibt sich, dass die Masse nicht auskömmlich ist, also weit mehr abgebrochen werden muss als diese 48 m², dann kostet auf den m² bezogen wie im Einheitspreis angegeben, die Leistung eben mehr. Steht in einem solchen detaillieren Einheitspreisvertrag nicht, dass auch der Schutt entfernt werden muss, dann können Sie nicht einfach davon ausgehen, dass dies eingepreist ist. Der Handwerker schuldet nur das, was konkret nach diesem Vertrag geschuldet ist. Stellt sich heraus, dass zur ordnungsgemäßen mangelfreien werkvertraglichen Leistungsverpflichtung etwas mehr notwendig ist, als hier konkret beschrieben im Vertrag, geben Sie dann in Auftrag, weil es eben gemacht werden muss, dann müssen Sie das zusätzlich vergüten.

Daher ist es wichtig, dass Sie das Leistungsverzeichnis so genau und detailliert beschreiben, dass auch der von Ihnen beabsichtigte Erfolg, ein mangelfreies funktionstaugliches Werk, zu erhalten, herbeigeführt werden kann. Dann haben Sie weit geringere Überraschungen von Nachträgen. Schreibt Ihr Architekt nicht richtig aus, bedeutet das auch nicht gleichzeitig einen Schaden. „Den mach ich jetzt dafür verantwortlich, dass ich 20.000 EUR mehr ausgegeben habe.“ Wo ist denn Ihr Schaden? Sie haben die Werkleistung doch bekommen. Das Werk ist das doch wert. Da wird es ganz schwierig, einen Schadensersatzanspruch durchzusetzen! Es ist aber besser von vorne herein, sich in diesem Punkt richtig beraten zu lassen! Ein gutes Leistungsverzeichnis erspart Ihnen eventuell die Nachfinanzierung! Das muss man sehen! Man kann auch nicht einfach Angebote von verschiedenen Handwerkern auf der letzten Seite vergleichen nach dem Motto „was kommt denn unter dem Strich heraus“, wenn sie nicht die gleichen Leistungsinhalte haben. Wie oft kommt es vor, dass der Handwerker gerade vorne im Leistungsverzeichnis die Massen „falsch“ einschätzt, natürlich versehentlich. Er kommt dann auf der letzten Seite zu einem niedrigeren Betrag als der Konkurrent, der eventuell die richtigen Massen angibt, weil er vor Ort ordnungsgemäß aufgemessen hat, und dann vergleichen Sie Birnen mit Äpfeln. Nicht der Endpreis ist entscheidend, sondern der Einheitspreis, also der Preis für die entsprechende Leistung. Die Masse wird sich später errechnen. Je genauer die Masse ermittelt ist, je sicherer sind Sie. Und noch einmal: Gehen Sie nicht davon aus, dass der Handwerker, auch wenn er auf der Baustelle war und Ihnen versprochen hat, ordnungsgemäß aufgemessen zu haben, dass die sog. Vordersätze, also die Massen, die im Angebot stehen, auch letztlich stimmen! Wenn das schon falsch ist, kalkulieren Sie falsch und vergleichen Äpfel mit Birnen!

Mängel – was ist zu tun?

Was ist eigentlich ein Mangel? Nach der Rechtsprechung kann ein Handwerker mangelhaft arbeiten, wenn er nicht alles umsetzt, was im Leistungsverzeichnis steht, das ist eigentlich klar. Wenn Sie im Leistungsverzeichnis stehen haben, die Wand ist weiß zu streichen, und er streicht sie grün, weil das dem Handwerker besser gefällt, ist das natürlich ein Mangel. Was ist eigentlich, wenn der Handwerker ordnungsgemäß nach dem Leistungsverzeichnis arbeitet, alle technischen Vorschriften beachtet, und trotzdem wird es nass, das Wasser dringt durch die Abdichtung? Der Handwerker arbeitet nach dem Leistungsverzeichnis, erfüllt wieder alle Vorschriften, aber, wenn Sie mit Ihrem Fahrzeug in die Garage fahren, und zwar raus und rein, dem Handwerker bekannt, dort einen Traktor parken, oder ein Wohnmobil abstellen und dies öfters benutzen, und der Bodenbelag geht kaputt, weil die Traglasten der Platten das nicht aushalten, dann ist das ein Mangel. Denn der Handwerker schuldet ein funktionstaugliches Werk. Es gilt der sogenannte funktionale Mangel. Das heißt, selbst wenn der Handwerker alles beachtet, aber sieht, dass die Ausschreibung nicht reicht, es müssen also andere Platten eingebaut werden, denn er weiß, es wird dort ein Traktor bewegt, ein Wohnmobil, mit ganz anderen Gewichte als ein normaler PKW, dann reicht die punktgenaue Umsetzung des Auftrags nicht, um diesen Erfolg herbeizuführen. Dann ist der Unternehmer, wenn er das hätte erkennen können und müssen, hinweispflichtig. Wenn Ihr Architekt das falsch plant, dann müssen Sie sich das Planungsverschulden zwar auf Ihre Fahnen schreiben lassen, haben aber in diesem einen Ansprechpartner mit seiner Haftpflichtversicherung. Das ist sehr sinnvoll, den Architekten in Anspruch zu nehmen, neben dem Handwerker, denn hinter dem Architekten steht wie gesagt die Haftpflichtversicherung. Die mangelhafte Leistung des Architekten verkörpert sich in der Regel in dem Mangel und in diesem Gewerk. Da gibt es auch in der Regel nichts nachzubessern, sondern dann gibt es nur etwas und das heißt zahlen.

Gibt es einen Mangel, das kommt immer vor, auch bei einem guten Handwerker, dann fordern Sie zunächst einmal zur Mangelbeseitigung auf. Frage: „Gilt das auch schon vor der Abnahme?“ Nein! Es ist zwar vom Bundesgerichtshof noch nicht entschieden, aber bei BGB-Werkverträgen (anders bei VOB/B-Werkverträgen, das können wir hier ausklammern) gibt es zunächst einmal sicher die Möglichkeit, vor der Abnahme auf Mängel hinzuweisen, aber viel können Sie auch nicht daraus herleiten. Erst bei der Abnahme, wenn also der Handwerker fertig ist und es dann darum geht, ob im Wesentlichen die Werkleistung ordentlich ist, dann hat der Unternehmer seine Schuldigkeit getan und erst dann, wenn Mängel vorhanden sind, dann können Sie das rügen und entsprechend geltend machen.

Wenn Sie sich also über den Handwerker ärgern, weil er mangelhaft arbeitet, dann müssen Sie notfalls den Werkvertrag kündigen. Aber Vorsicht bei der Kündigung! Grundsätzlich gilt: Die Abnahme ablehnen, Frist zur Mangelbeseitigung einräumen und nach Fristablauf können Sie in die Ersatzvornahme schreiten, d.h. nach Aufforderung zur Mangelbeseitigung, und erst dann bitte, können Sie nach beweissicherer Feststellung der Mängel, und das rechtsicher bitte! in die Ersatzvornahme schreiten, d.h. einen anderen Handwerker beauftragen. Machen Sie das ohne weiteres, nachdem Sie den Mangel vielleicht mündlich gerügt haben, wenn das überhaupt nachweisbar ist, beauftragen dann einen anderen Handwerker, dann müssen Sie sich nicht wundern, wenn ein Gericht Ihnen auf die Fahnen schreibt, dass Sie den einen Handwerker voll zu bezahlen haben und dürfen natürlich auch noch den anderen bezahlen. Ersatzvornahmekosten, auch alle Nachfolgekosten, können Sie dann bei dem Handwerker nicht mehr geltend machen, der den Mangel eigentlich zu beseitigen hätte. Er kann immer einwenden „ich habe ein Nachbesserungsrecht“ und das ist grundsätzlich richtig. Also Vorsicht Falle. Bevor Sie einen Handwerker kündigen, bevor Sie einen anderen Handwerker beauftragen, eventuell sogar unbestreitbar bestehende Mängel beseitigen, müssen Sie grundsätzlich dem Handwerker eine Nacherfüllung gewähren. Nur dann, wenn Sie sicher beweisen können, dass der Handwerker endgültig abschließend definitiv die Mangelbeseitigung abgelehnt hat, dann sieht das vielleicht anders aus. Solche Fälle haben wir aber nur ganz selten, wo wir so etwas feststellen können. Daher immer den rechtssicheren Weg gehen! Schmeißen Sie also nicht einfach so den Handwerker vom Bauort, nur weil Sie meinen, der arbeitet nicht richtig. Da laufen Sie Gefahr, massiv Schaden zu erleiden.

Die Abnahme

Der Handwerker ist fertig. Was schon häufig passiert ist, dass er stillschweigend von der Baustelle verschwindet. Er schickt Ihnen die Rechnung. Sie zahlen die Rechnung und später, wenn es dann in Jahren um einen Gewährleistungsfall geht, d.h. zum Beispiel geht die Leitung kaputt, ein Gutachter stellt fest, dass der Handwerker nicht ordnungsgemäß geschweißt hat, nach Jahren tritt wie gesagt Wasser aus der Wand, dann stellt sich naturgemäß die Frage, wann war denn eigentlich die Abnahme? Gibt es da ein Protokoll? Da habe ich schon oft in fragende Gesichter geschaut. Oft wurde mir erklärt: „Die haben jedenfalls eine Rechnung gestellt. Die habe ich irgendwann bezahlt. Auf den Kontoauszügen kann man das nachvollziehen.“ Wann genau der Handwerker fertig war, weiß man auch nicht mehr so genau.

Das Problem bleibt offen, wann es denn zur Abnahme kam. Hier sind eventuell schon die fünf Jahre Gewährleistung nahezu abgelaufen, und Sie können nicht mehr genau ermitteln, wann es die Abnahme gab, denn ab der Abnahme läuft die Gewährleistung von fünf Jahren. Stellen Sie ab auf die Fertigstellung der Arbeit, stellen Sie ab auf die Zahlung, stellen Sie ab auf die Rechnung, eventuell gibt es auch noch Prüfungspflichten, dann sind Sie in einem wachsweichen Bereich und vielleicht haben Sie Glück, dass Sie noch innerhalb der fünf Jahre die Mängel gerügt haben? Vielleicht sind die fünf Jahre abgelaufen. Sie können den Abnahmezeitpunkt einfach nicht genau definieren. Das trifft den Handwerker wie den privaten Bauherrn, oftmals sogar mit Architekten beraten. Eigentlich unvorstellbar. Denken Sie wenigstens daran! Abnahmeprotokoll ist wichtig!

Abnahme unter Vorbehalt – geht das?

Vorsicht bei der Abnahme unter Vorbehalt. Das ist eine Abnahme. Auch wenn Sie im Protokoll schreiben dass noch diese und jene Mängel zu beseitigen sind innerhalb einer Frist und Sie behalten sich noch etwas Geld ein. Ist die mangelhafte Leistung vorhanden, dann lehnen Sie die Abnahme ab, wenn es nicht geringfügige Mängel sind. Der Handwerker schuldet ein abnahmefähiges Werk, d.h. ein Werk, das im Wesentlichen dem Vereinbarten bzw. der Funktionstauglichkeit genügt. Ist das nicht der Fall, liegen nicht nur geringfügige Mängel vor, dann ist die Abnahme schlichtweg abzulehnen.

Mit der Abnahme geht die Leistungsgefahr über, d.h. der Unternehmer schuldet nur noch Mangelbeseitigung, nicht mehr die ursprüngliche Leistungsverpflichtung aus dem Vertrag, also die Erstellung der Werkleistung. Wir sind also nicht mehr in der sogenannten Erfüllung, sondern in der Gewährleistungsphase. Das hat alles Nachteile. Also Vorsicht mit der Abnahmeerklärung unter Vorbehalt. Was ist eigentlich, wenn Sie bei der Abnahme vergessen haben, irgendetwas zu rügen? Im Abnahmeprotokoll haben Sie versehentlich den einen oder anderen Mangel, den Sie erkannt haben, nicht reingeschrieben. Schlechte Karten, sehr schlechte Karten! Daher muss ein solches Abnahmeprotokoll sehr sorgfältig erstellt werden. Das ist wichtig! Und wenn Sie nicht den Sachverstand haben, um zu kontrollieren, ob die Werkleistung gut oder schlecht ist, dann müssen Sie sich Fachrat holen, d.h. Sie müssen einen Architekten anrufen. Ich weiß, das kostet Geld, aber wieviel Geld können Sie sich ersparen, wenn der Architekt darüber sieht und dann haben Sie auch jemanden, den Sie haftbar machen können, insbesondere wenn der Handwerker plötzlich, wenn es dann um die Wurst geht, zahlungsunfähig wird. Denken Sie immer daran, dass mit der Beauftragung eines Architekten natürlich Geld verbunden ist. Allerdings haben Sie einen Architekten, hoffentlich mit Haftpflichtversicherung, was Sie sich zuvor nachweisen lassen! Dann haben Sie in der Regel einen guten Ansprechpartner. Die Haftpflichtversicherung des Unternehmers hilft Ihnen nicht weiter. Für die mangelhafte Werkleistung als solcher ist der Handwerker nicht versichert, nur für die sogenannten Mangelfolgeschäden.

Ich gebe ein Beispiel: Die Mauer ist falsch gemauert, unabstreitbar ein Mangel, die Mauer stürzt ein und beschädigt Ihr Klavier. Das Klavier ist versichert, die Mauer nicht. Stürzt die Mauer, das Klavier wird beschädigt, weil der Architekt nicht richtig hingeschaut hat, gar nicht richtig geplant hat, dann zahlt der Architekt nicht nur das Klavier sondern auch noch die Mauer. Das kann ein erheblicher Unterschied sein!

Das Problem mit der Nachfinanzierung

Es ist auch ein ganz beliebtes Thema, wenn es schon um die Eingangsfrage geht, nämlich den Bauträger, den Generalunternehmer, plane ich lieber mit dem Architekten. Oftmals geht mein Rat dahin, dass man sich einen Architekten nimmt, denn der hat schon ganz zu Anfang Pflicht danach zu fragen, im sogenannten Rahmen der Bedarfsplanung, was will denn der Bauherr, wo will der denn hin, was denkt er sich denn, inwieweit kann ich da planen, und was kostet das Ganze? Gute Architekten können Ihnen schon am Anfang recht genau sagen, was finanziell auf Sie zukommt.

Lassen Sie sich nicht blenden. Wenn der Generalunternehmer schon sagt, wenn Sie diese oder jene Leistung austauschen oder das eine oder das andere kommt hinzu im Rahmen der Bemusterung, wenn es also später darum geht, was lassen Sie sich denn einbauen oder was ändern Sie, dann kommt oft der Spruch „das kriegen wir schon hin, das kostet auch nicht mehr“. Ist die Leistung durchgeführt, dann kostet es plötzlich mehr. An das was er gestern gesagt hat, erinnert er sich heute nicht mehr. Der Architekt muss Ihnen schriftlich geben, was finanziell auf Sie zukommt. Er geht mit Ihnen die Bedarfsplanung durch. Er hat auch fortlaufend die Kosten im Auge zu behalten. Da gibt es sogenannte Leistungsphasen im Architektenvertrag, die das genau bestimmen. Wenn Sie mit dem Architekten arbeiten, dann schließen Sie bitte einen schriftlichen Vertrag und lassen sich hier im Detail beraten und zwar durch einen Anwalt, der das versteht! Oftmals verwenden nämlich Architekten einfach die sogenannte HOAI, die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure und sagen, „was darin steht ist zwischen uns vereinbart“. Bitte nachdenken, denn in den sogenannten Leistungsphasen gibt es allgemeine Leistungen und besondere Leistungen und ein guter Architekt liefert Ihnen eine mit Ihnen abgestimmte Bedarfsplanung, die Sie eigentlich als Auftraggeber schulden. Aber ein guter Architekt führt Sie hin zum Ziel. Er klärt Ihren Bedarf, setzt ihn in vernünftige Planung und begleitet Sie auch. Wenn Sie merken, dass der Architekt mit den Kostenkontrollen nicht nachkommt, das schuldet er, dann setzen Sie ihm Fristen und gegebenenfalls kündigen Sie ihm nach entsprechender Beratung.

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Darf der Nachbar verlangen, dass man einen Baum fällt, weil dieser auf seinem Grundstück einen Schatten wirft?

Die Kläger sind seit vielen Jahren Eigentümer eines Grundstückes, das mit einem nach Süden ausgerichteten Reihenhausbungalow bebaut ist. Ihr Garten grenzt an eine öffentliche Grünanlage. Auf dieser stehen im Abstand von mehr als 9m von der Grenze entfernt zwei etwa 25m hohe Eschen. Die Kläger verlangten von der Stadt die Beseitigung dieser Bäume mit der Begründung, dass ihr Garten vollständig verschattet würde. Was glauben Sie, wie hat das Gericht diesen Fall wohl entschieden?